La settimana scorsa ti ho anticipato le principali novità della versione 2026 del file Excel definitivo per la gestione immobiliare. E ti ho promesso che questa settimana ti avrei svelato tutti i segreti (e poi ti avrei condiviso il file Excel).
Non perdiamo altro tempo allora e tuffiamoci subito nella versione riveduta e corretta del file che tanto successo ha riscosso lo scorso anno.
In collaborazione con Switcho
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Come anticipato, la struttura del file rimane la stessa, con 3 fogli differenti in cui:
- inserire tutti i movimenti in entrata ed uscita relativi ai nostri immobili
- analizzare in dettaglio, grazie ad una potente tabella pivot e relativi filtri e grafici, l’andamento dei singoli anni e/o categorie di spesa o di entrata
- una dashboard che il rendimento complessivo di tutti i tuoi investimenti e di ogni singolo immobile.
Ma procediamo con ordine e vediamo cosa c’è in ciascuno di questi fogli e come funzionano le 4 novità del file.
1️⃣ Il foglio “movimenti”
Nel foglio dei movimenti, va da sé, dobbiamo tracciare tutti i movimenti in entrata ed in uscita relativi al nostro (o ai nostri) investimento immobiliare.
Ma vediamo quali sono le novità (visibili o nascoste) presenti in questo foglio:
Meno dati manuali, più automazione
Ho cercato di ridurre il più possibile i dati che devi inserire manualmente. Questo lo possiamo ottenere in 2 modi: automatizzando tutto ciò che si può automatizzare ed eliminando ciò che si può eliminare.
Per il primo punto, ho aggiunto un paio di formule che ti vengono incontro, categorizzando ogni riga come una entrata (E) o un’uscita (U) a seconda della causale selezionata in colonna G:
e convertendo in automatico l’importo in valore negativo se si tratta di un’uscita (se ricordi, nel vecchio file dovevi inserire manualmente le entrate come valore positivo e le uscite come negativo):
Per il secondo punto invece ti ho evidenziato in blu le colonne che devi necessariamente riempire per il corretto funzionamento del file; le altre invece sono opzionali. A me sono utili e le compilo sempre ma se vuoi puoi farne a meno.
Uno, dieci, cento immobili
Una delle novità in assoluto più richieste, da parte del popolo italico tutto, è stata senza dubbio la possibilità di gestire nel file più di un appartamento. Detto, fatto!
Ora la colonna “appartamento” è un menù a tendina da cui puoi scegliere tra tutti gli appartamenti del tuo impero immobiliare!
Ma Excel da dove va a pescare la lista degli appartamenti? Se scorri il file verso destra ti ritroverai dentro una tabella chiamata appunto “appartamenti” nella quale potrai tracciare tutte le tue proprietà (tralasciamo per ora la 2a e 3a colonna, ci arriveremo tra poco):
Ovviamente, se aggiungi nuovi appartamenti ricordati di aggiornare la “validazione dati” per fare in modo che compaiano nel tuo menù a tendina.
Acquistare la casa con mutuo
Non serve che mi ripeta, io sono contrario. Non concepisco l’indebitamente a scopo di investimento. Ma voi avete richiesto a gran voce questa opzione, e dunque eccovi accontentati!
Ho inserito nel file la possibilità di acquistare un immobile pagandolo in parte in cash ed in parte con mutuo (potenzialmente anche tutto con mutuo) e di tracciare tutte le operazioni di entrata ed uscite di modo da calcolare correttamente sia i totali della gestione operativa che gli indici di redditività, che vedremo più avanti.
Vediamo in questo esempio (che mostro anche nel video) come devi inserire le relative voci per fare in modo che tutto funzioni correttamente:
Ipotizziamo che abbia acquistato un appartamento per un valore complessivo di 100.000€, di cui la metà pagati in contanti e l’altrà metà con mutuo.
La prima riga corrisponde al mio investimento complessivo, utilizzerò la categoria “Acquisto” ed includerò qui l’intero importo di 100.000€.
Poiché l’acquisto è categorizzato come una voce di uscita (“U”) allora essa avrà un valore negativo.
La seconda riga invece corrisponde al valore del mutuo, ovvero il debito complessivo contratto con la banca: qui inserirò un importo di 50.000€ sotto la categoria “Mutuo acquisto”. In questo caso io ricevo dei soldi dalla banca (che poi restituirò a rate nel corso degli anni), per cui questa voce avrà un importo positivo.
Devo ricordarmi di segnare questo importo anche all’interno della tabella in cui traccio l’elenco dei miei appartamenti, sotto la colonna “Debito Residuo”, altrimenti gli indici di redditività non saranno calcolati correttamente:
Naturalmente poi nel corso dei mesi incasserò l’affitto dai miei inquilini ma dovrò pagare le rate del mutuo alla banca. Entrambe le voci andranno tracciate mensilmente ed ovviamente una avrà segno positivo e l’altra negativo (come detto precedentemente, il file farà tutto questo da solo, devi solo selezionare la categoria corretta):
Man mano che paghi le rate del mutuo, restituisci del capitale alla banca (qui ti racconto come funzionano la stragrande maggioranza dei mutui). Di conseguenza diminuisce il tuo debito residuo nei confronti della banca e dovresti aggiornare il relativo campo nella tabella degli appartamenti. Non è necessario farlo ogni mese perché le variazioni saranno minime ma ricordati di farlo almeno una volta l’anno.
2️⃣ Il foglio “pivot”
Ci spostiamo ora al secondo foglio di lavoro del nostro file Excel per gestire i tuoi immobili in affitto, quello che contiene una bellissima tabella pivot con dei bei filtri visivi (chiamati “slicers”) ed un bel grafico:
Nulla da ridire, bella è bella ed ogni volta che clicco su un filtro tutto si aggiorna automaticamente:
Ma sostanzialmente qui non ho apportato nessuna novità rispetto al file Excel dell’anno scorso, quindi direi che possiamo passare direttamente al terzo ed ultimo foglio.
3️⃣ Il foglio “RENDIMENTO”
Nel primo foglio abbiamo visto tante novità ma è probabilmente nel terzo ed ultimo foglio che esse deflagrano tutto il proprio potenziale.
Difatti il primo cambio che ho dovuto apportare è proprio nel nome del foglio. Se nella prima versione del file si chiamava solo “ROI”, quest’anno ho dovuto rinominarlo, ROI sarebbe stato riduttivo dato che quest’anno tracciamo il valore dell’investimento (complessivo e per singolo appartamento), la gestione operativa (complessiva e per appartamento), il ROE, il ROI totale, il ROI annualizzato ed il ROI annuo (sia complessivamente che per singolo appartamento). Inoltre, per ogni immobile calcoliamo anche il tasso di occupazione.
Insomma, abbiamo un’unica dashboard che ci permette di tenere tutto il nostro impero immobiliare sotto controllo, con una vista complessiva e con il dettaglio di ogni singola proprietà:
Vediamo come.
La parte sinistra (evidenziata in blu scuro) rappresenta il riassunto di tutti i nostri immobili, le tabelle a destra invece (in azzurro) rappresentano il dettaglio di ogni singolo immobile (va da sé che se hai un solo appartamento i dati coincideranno).
La cella relativa all’investimento calcola tutti gli importi della tabella “movimenti” che hanno come causale “acquisto”. Questo importo cambierà nel corso del tempo se acquisterai nuovi immobili.
La gestione operativa totale invece somma tutte le entrate e le uscite, escludendo sia gli importi relativi all’acquisto che gli importi presi a mutuo. In questo modo avremo la cifra esatta di quanto abbiamo ci sta rendendo l’operatività del nostro affitto. La gestione operativa annua mostra le stesse informazioni ma, ovviamente, relative ad un singolo anno.
Il ROI complessivo ed annuo funzionano come nel vecchio file. Il ROI complessivo confronta la gestione operativa complessiva rispetto all’investimento complessivo mentre il ROI annuo confronta la gestione operativa annua rispetto all’investimento complessivo (escludendo però gli anni “futuri”, di modo da conteggiare soltanto l’investimento realmente effettuato per ciascun anno).
Il ROE invece si distingue dal ROI per il fatto che misura la redditività del capitale proprio utilizzato, non dell’intero investimento. Di conseguenza dobbiamo escludere la quota parte di debito residuo che abbiamo nei confronti delle banche dal totale del nostro investimento. Ecco perché è fondamentale tenere aggiornato, almeno annualmente, tale valore nella tabella degli appartamenti.
Naturalmente man mano che passa il tempo ed il debito residuo si assottiglia, i risultati del ROI e del ROE tenderanno a convergere, fino a coincidere del tutto quando avremo ripagato interamente il debito.
Infine, il ROI annualizzato permette di confrontare investimenti con durate diverse, riportandoli a base annua. Diventa quindi importante per valutare il rendimento di appartamenti acquistati in epoche diverse o per confrontare il rendimento di investimenti diversi.
Per calcolarlo prendiamo il ROI complessivo, gli aggiungiamo 1, poi eleviamo il tutto alla 1 fratto il numero di anni ed infine togliamo 1. Matematicamente la formula sarebbe la seguente:
ROI annualizzato = (1 + R)1/t – 1
dove R è il ROI complessivo e t il numero di anni (periodi) da considerare.
Per quanto riguarda i singoli immobili, oltre a tutto quanto visto sinora abbiamo un ulteriore indicatore da considerare.
Calcolando infatti i canoni di affitto incassati e confrontandoli con il canone annuo che abbiamo indicato nella tabella “appartamenti” (all’interno del foglio “movimenti”) otterremo il “tasso di occupazione“.
Naturalmente, se in casa avremo degli inquilini in arretrato con i pagamenti, il valore ne risulterebbe ridotto. In altre parole, non dobbiamo considerare questo indicatore come un vero e proprio “tasso di occupazione” della casa ma più come una misura di quanto siamo effettivamente riusciti ad incassare rispetto al canone annuo.
E con questo credo di aver chiarito ogni aspetto del funzionamento del file Excel completo per gestire i tuoi immobili in affitto.
Ma se così non fosse scrivimi ogni tuo dubbio nei commenti o tramite email.
Mi restano da fare soltanto 3 cose: i ringraziamenti, la condivisione del file Excel e del video YouTube.
Ringraziamenti
Se il video dell’anno scorso non avesse avuto l’eco che ha avuto, probabilmente non sarei qui a presentare la nuova versione.
E se non fosse stato per il professor Paolo Coletti, sicuramente non avrebbe avuto quell’eco. Il primo ringraziamento, quindi, non può che andare a lui.
Principalmente grazie a lui, mi avete scritto davvero in decine. Grazie a tutti voi per le belle parole, per gli incoraggiamenti e gli utili suggerimenti.
All’interno della categoria dei “suggeritori” una menzione d’onore la devo ad Alberto D., Simone S. e Nicola C.: le vostre idee mi hanno permesso di rendere il file Excel molto più completo, GRAZIE!
Dove scarico il nuovo file Excel?
Eccoci giunti al momento tanto atteso 🙂
Puoi accedere alla nuova versione del file Excel per la gestione del tuo impero immobiliare CLICCANDO QUI!!!
Dove vedo il nuovo video tutorial sul file Excel?
Come al solito lo puoi visualizzare sul mio canale YouTube, oppure tramite il lettore integrato in questa pagina, che trovi qui di seguito. Buona visione!