Gestire un immobile in affitto con Excel non è mai stato così semplice.
L’anno scorso, quando questo blog lo guardavamo io e due gatti (nemmeno si arrivava ai canonici quattro), ho condiviso un file Excel dedicato proprio alla gestione immobiliare.
Il tutto era nato da un investimento immobiliare: volevo capire quanto rendesse realmente un appartamento in affitto. Parallelamente era uscito anche il video su YouTube.
In copertina c’era lui.
All’inizio del video c’era ancora lui.
Ma — ovviamente — era solo un fake.
Finché ad un certo punto, nei commenti, si è materializzato il vero Paolo Coletti, il professore più amato di YouTube nel mondo Excel e finanza personale.
📺 Non avrei mai immaginato che sarebbe finita così. 📺
Da quel momento ho ricevuto decine di commenti ed email con suggerimenti e richieste per migliorare il file.
E chi sono io, se non il vostro umile servo, per ignorare tutte queste richieste?
Per questo oggi annuncio ufficialmente l’arrivo della versione 2026 del File Excel per la Gestione Immobiliare:
più potente, più automatizzata… e con così tante novità che ho dovuto realizzare non uno ma due video!
In questo articolo vediamo una panoramica sulle principali novità.
👉 La prossima settimana invece, sul canale YouTube uscirà invece il video tutorial completo, in cui smonteremo il file pezzo per pezzo.
In collaborazione con Switcho
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🔄 Com’era il file dell’anno scorso?
Prima di vedere cosa c’è di nuovo, facciamo un piccolo ripasso.
La versione 2025 era composta da tre fogli principali:
- Movimenti: entrate e uscite dell’immobile.
- Pivot + Grafici: analisi mensile e annuale dei costi/ricavi per categoria.
- ROI: tabella riassuntiva con il rendimento dell’immobile.
Era un file utile e funzionante, ma con alcuni limiti:
richiedeva troppi inserimenti manuali, gestiva un solo immobile, e restituiva un solo indicatore (il ROI).
Ed è proprio da qui che siamo ripartiti.
🆕 Le 4 novità principali della versione 2026
La struttura del file resta a 3 fogli, ma ci sono tante novità.
Ecco cosa cambia.
1️⃣ Meno dati manuali, più automazione
La nuova versione riduce drasticamente il lavoro manuale.
I campi da inserire sono meno, grazie ad un paio di formule nuove che automatizzano alcuni campi, ad esempio la classificazione Entrata/Uscita in base alla categoria:
Ho inoltre evidenziato in modo chiaro le colonne obbligatorie (quelle opzionali scegli tu se riempirle o meno).
Il risultato sono meno errori, meno tempo perso e una gestione più fluida.
2️⃣ Gestione del mutuo
Una delle richieste più comuni era la possibilità di gestire l’acquisto dell’immobile con un mutuo.
⚠️ Premessa: io sono fermamente contrario all’indebitamento per investire.
Ma…a quanto pare voi la pensate diversamente, me l’avete chiesto in massa, e quindi ho aggiunto anche questa opzione.
Ora puoi:
- inserire l’acquisto in cash o tramite mutuo
- tenere traccia del debito residuo
- visualizzare l’impatto negativo nel cash flow delle rate del mutuo
- vedere come cambia il ROI (e…lo scoprirai tra poco)
3️⃣ Gestione multi-immobile (senza limiti)
Si sa: all’investitore italiano non devi toccare due cose…i BTP e il mattone.
Molti di voi hanno confermato questa passione, chiedendo di gestire più appartamenti nello stesso file.
Da oggi la risposta è sì, puoi gestire un numero illimitato di immobili in affitto.
Una comoda dashboard riassume tutto il tuo impero immobiliare in un colpo d’occhi ma ogni proprietà ha anche la sua scheda dedicata, chiara e separata.
4️⃣ Nuovi indicatori di profittabilità (tutti automatici)
La quarta grande novità è l’aggiunta di nuovi indicatori fondamentali.
Se l’anno scorso avevamo solo il ROI annuale e complessivo, ora puoi monitorare anche:
- ROI annualizzato
- ROE
- Tasso di occupazione dei tuoi appartamenti
Tutto aggiornato in tempo reale, per ogni immobile.
In sintesi:
hai davvero tutto il tuo impero immobiliare sotto controllo, in un unico file Excel.
🎯 Conclusione + video in arrivo
Questo era solo un assaggio delle novità della versione 2026. Ti lascio qui di seguito il relativo video su YouTube.
📺 La prossima settimana invece uscirà il video tutorial completo
Ti porterò dentro il file Excel completo per la gestione immobiliare e ti farò vedere:
- come configurarlo
- come leggere le dashboard
- come sfruttare tutte le automazioni
- come gestire le tue mille case in affitto
E alla fine del video scoprirai come scaricare gratuitamente il file completo (dal “valore commerciale” di 99€ 😂).
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👉 E preparati al tutorial completo!